Tarifnya sangat rendah, namun dampaknya mungkin terbatas

WASHINGTON (AP) – Dengan turunnya suku bunga hipotek selama lima minggu berturut-turut, kemungkinan mengunci suku bunga di bawah 4 persen menarik bagi konsumen dan dapat memicu gelombang pembiayaan kembali. Bahkan mungkin meyakinkan beberapa orang Amerika untuk membeli rumah pertama mereka.

Namun ada batasan seberapa jauh gelombang tersebut dapat meluas. Jutaan pemilik rumah telah melakukan pembiayaan kembali pada tahun 2013, ketika rata-rata tingkat hipotek 30 tahun tetap di bawah 4 persen hingga pertengahan tahun. Dan pasar perumahan secara keseluruhan terus terhambat oleh ketatnya kredit hipotek, kenaikan harga rumah, dan pendapatan yang stagnan.

Minggu ini, tingkat rata-rata pinjaman 30 tahun turun menjadi 3,92 persen, perusahaan hipotek Freddie Mac melaporkan Kamis. Rata-rata hipotek dengan jangka waktu 15 tahun, yang merupakan pilihan populer bagi masyarakat untuk melakukan refinancing, turun menjadi 3,08 persen dari 3,18 persen.

Hal ini menyebabkan lonjakan pemilik rumah yang ingin melakukan pembiayaan kembali karena suku bunga hipotek jangka panjang turun. Pemilik rumah yang menginginkan harga murah menolak pertanyaan kepada pemberi pinjaman. Permohonan untuk “re-fis” naik 23 persen pada pekan yang berakhir 17 Oktober dari minggu sebelumnya – mencapai level tertinggi sejak November 2013, berdasarkan angka yang dikumpulkan oleh Mortgage Bankers Association.

Rata-rata suku bunga hipotek 30 tahun secara nasional pada minggu itu melewati ambang batas 4 persen, mencapai 3,97 persen dari 4,12 persen pada minggu sebelumnya. Ini merupakan level terendah sejak Juni 2013. Kekhawatiran yang lebih mendalam terhadap kesehatan perekonomian global mendorong investor meninggalkan saham dan beralih ke obligasi. Hal ini mendorong naiknya harga surat utang negara dan menurunkan imbal hasil (yield) yang seringkali menyaingi suku bunga hipotek.

Namun masih harus dilihat apakah lonjakan refinancing akan berubah menjadi lonjakan yang berkepanjangan.

Sekitar setengah dari seluruh rumah dengan hipotek memiliki suku bunga sekitar 4,3 persen atau kurang, menurut penyedia data real estate CoreLogic. Mungkin tidak ada gunanya bagi pemilik rumah untuk melakukan pembiayaan kembali dengan tarif saat ini karena pembiayaan kembali membawa biaya dan ongkosnya sendiri.

Nela Richardson, kepala ekonom di broker real estat Redfin, memperkirakan bahwa hanya pemilik rumah dengan suku bunga lebih tinggi dari 4,25 persen yang akan mendapatkan keuntungan bersih dari pembiayaan kembali.

Demikian pula, dengan banyak peminjam rumah yang sudah memiliki hipotek dengan kisaran 3,5 hingga 4 persen, lonjakan pembiayaan kembali mungkin tidak akan bertahan lama, kata Michael Fratantoni, kepala ekonom MBA.

Bagi calon pembeli rumah, tarif yang lebih rendah mungkin mendorong pembeli yang enggan untuk mengambil risiko.

Keragu-raguan mereka berasal dari dampak Resesi Hebat yang masih ada. Pendapatan rata-rata rumah tangga belum sepenuhnya pulih dan masih berada di bawah tingkat pendapatan pada tahun 2007 setelah disesuaikan dengan inflasi. Terbatasnya perolehan pendapatan telah mengurangi arus kas dan tabungan uang muka yang diperlukan untuk membeli rumah. Sementara itu, harga rumah rata-rata naik 5,6 persen dalam 12 bulan terakhir menjadi $209,700, dan pemberi pinjaman telah menerapkan standar yang lebih ketat dalam memberikan pinjaman hipotek sejak resesi.

Ditambah lagi dengan tren generasi milenial yang menunda membeli rumah pertama mereka, kata Stan Humphries, kepala ekonom di perusahaan real estate Zillow.

Para ekonom memperkirakan penjualan rumah baru pada bulan September akan turun 7,1 persen dari tahun sebelumnya ketika Departemen Perdagangan merilis laporan pada hari Jumat.

“Banyak pembeli yang masih menunggu akan terdorong oleh hal ini,” kata Richardson tentang penurunan suku bunga hipotek.

Namun Fratantoni dari MBA menekankan bahwa pembelian rumah sebagian besar akan didorong oleh apa yang terjadi di dunia kerja.

Perusahaan-perusahaan di Amerika merekrut pekerja dengan kecepatan yang sehat, sehingga mendorong tingkat pengangguran ke level terendah dalam enam tahun terakhir yaitu sebesar 5,9 persen. Lebih banyak sewa berarti lebih banyak pendapatan yang dapat dibelanjakan konsumen untuk membeli rumah, serta perekonomian yang lebih kuat secara keseluruhan.

Namun, pasar tenaga kerja masih jauh dari sehat. Lebih dari 7 juta orang mempunyai pekerjaan paruh waktu namun menginginkan pekerjaan penuh waktu, naik dari 4,6 juta orang sebelum krisis ekonomi. Dan masih terdapat dua kali lebih banyak orang yang menganggur selama lebih dari enam bulan dibandingkan sebelum resesi.

Sebelum minggu lalu, banyak bankir, pemberi pinjaman dan peminjam berasumsi bahwa suku bunga hipotek akan segera mulai naik mendekati rata-rata dua dekade sebesar 6 persen. Hal ini didasarkan pada ekspektasi bahwa Federal Reserve akan mulai menaikkan suku bunga utama jangka pendeknya pada tahun depan – sebuah langkah yang kemungkinan akan mengarah pada kenaikan suku bunga hipotek.

Namun asumsi tersebut tiba-tiba dipertanyakan ketika harga saham anjlok pada Senin dan Rabu lalu di tengah kekhawatiran melemahnya perekonomian global, penyebaran Ebola, dan ancaman kelompok milisi ISIS di Timur Tengah.

Untuk menghitung rata-rata suku bunga hipotek, Freddie Mac mensurvei peminjam di seluruh negeri antara Senin dan Rabu setiap minggunya. Rata-rata tidak termasuk biaya tambahan, yang dikenal sebagai poin, yang harus dibayar oleh sebagian besar pemberi pinjaman untuk mendapatkan tarif terendah. Satu poin sama dengan 1 persen dari jumlah pinjaman.

Biaya rata-rata untuk hipotek 30 tahun tidak berubah dari minggu lalu di 0,5 poin. Biaya hipotek 15 tahun juga tetap di 0,5 poin.

Suku bunga rata-rata hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan selama lima tahun turun menjadi 2,91 persen dari 2,92 persen. Biayanya stabil di 0,5 poin.

Untuk ARM satu tahun, tingkat rata-rata naik menjadi 2,41 persen dari 2,38 persen. Biayanya tetap pada 0,4 poin.