FAA, pengembang bentrok soal gedung tinggi

WASHINGTON (AP) — Pemerintah ingin secara signifikan mengurangi ketinggian yang diizinkan dari ribuan bangunan di dekat bandara di seluruh negeri – sebuah proposal yang menuai kecaman dari pengembang real estat, pejabat lokal, dan anggota Kongres yang mengatakan hal itu akan merugikan nilai properti.

Usulan dari Administrasi Penerbangan Federal (FAA), yang didukung oleh bandara dan maskapai penerbangan, didorong oleh perkembangan intrusif yang membatasi jalur penerbangan yang aman bagi pesawat yang mungkin kehilangan tenaga pada mesin saat lepas landas. Pesawat terbang dapat terbang hanya dengan satu mesin, tetapi tenaganya lebih kecil untuk melewati rintangan dengan cepat.

Para pemimpin bisnis lokal, yang melihat bandara sebagai cara untuk menarik pembangunan, mengatakan bahwa mereka khawatir gedung perkantoran dan kompleks apartemen harus ditunda sampai pengembang dan dewan zonasi dapat memahami apa arti usulan badan tersebut bagi komunitas mereka. Di Tempe, Arizona, misalnya, Presiden Kamar Dagang setempat Mary Ann Miller mengatakan dia khawatir hampir semua bangunan baru di pusat kota akan menghadapi pembatasan baru karena komunitas tersebut berlokasi di dekat tepi landasan pacu Phoenix Sky Harbor.

“Setelah keluar dari resesi yang sangat panjang, kami benci gagasan untuk menghentikan pertumbuhan,” katanya.

Di Florida, Komisi Kota Miami mengeluarkan sebuah resolusi dua minggu lalu yang mengatakan bahwa proposal tersebut dapat “merugikan pertumbuhan keseluruhan dan kesejahteraan ekonomi” di pusat kota dan meminta FAA untuk melakukan studi mengenai potensi dampak ekonomi. bergerak kedepan.

Maskapai penerbangan harus merencanakan kemungkinan bahwa sebuah pesawat akan kehilangan penggunaan mesin saat lepas landas, meskipun hal ini tidak sering terjadi. Dengan semakin banyaknya gedung, menara seluler, turbin angin, dan bangunan tinggi lainnya yang dibangun di dekat bandara, semakin sedikit jalur penerbangan aman yang tersedia. Peraturan saat ini secara efektif membatasi ketinggian bangunan berdasarkan jumlah jarak bebas yang diperlukan oleh pesawat dengan dua mesin yang beroperasi.

Maskapai penerbangan terkadang harus mengurangi jumlah penumpang dan jumlah kargo yang diangkut dengan pesawat dari bandara di Burbank dan San Jose di California, dan di Honolulu, Los Angeles, Miami, Phoenix dan dekat Washington, DC, sehingga mereka akan melakukannya. cukup ringan untuk mengatasi penghalang jika hanya satu mesin yang tersedia, kata Chris Oswald, wakil presiden Airports Council International Amerika Utara.

Masalah ini diperparah pada cuaca panas ketika kepadatan udara berkurang dan pesawat membutuhkan lebih banyak tenaga saat lepas landas. Pesawat berukuran besar yang membawa banyak penumpang dan kargo pada penerbangan internasional yang menguntungkan akan terkena dampaknya.

Pihak bandara khawatir masalah ini akan merugikan maskapai penerbangan sehingga mereka menganggap beberapa rute tidak menguntungkan dan menghilangkan layanan, kata Oswald.

Proposal FAA akan mengubah cara badan tersebut mengevaluasi proposal untuk membangun struktur baru atau memodifikasi struktur yang ada di dekat 388 bandara untuk mempertimbangkan bahaya yang akan ditimbulkan oleh lepas landas bermesin tunggal. Misalnya, berdasarkan proposal tersebut, bangunan masa depan yang dibangun 10.000 kaki dari ujung landasan pacu dan dalam jalur penerbangan yang ditentukan akan memiliki ketinggian maksimum yang diperbolehkan sebesar 160 kaki, bukan batas saat ini sebesar 250 kaki, menurut analisis yang dilakukan oleh Weitzman Group. , sebuah perusahaan konsultan real estate di New York. Seiring bertambahnya jarak dari bandara, ketinggian bangunan yang diijinkan juga meningkat. Proposal tersebut dapat mempengaruhi bangunan sejauh 10 mil dari bandara.

Pesawat yang lepas landas biasanya mengikuti satu dari sekitar setengah lusin kemungkinan jalur penerbangan. Untuk membatasi jumlah bangunan dan struktur lain yang terkena dampak proposal tersebut, FAA merekomendasikan agar bandara dan dewan zonasi lokal bekerja sama untuk memilih satu landasan pacu untuk setiap landasan pacu yang dapat digunakan pesawat jika mesin mati, kata John Speckin. Wakil Administrator Regional FAA yang bertanggung jawab atas proposal tersebut. Pembatasan ketinggian baru hanya akan berlaku untuk bangunan di jalan tersebut, katanya.

“Kami berusaha menciptakan keseimbangan antara kebutuhan penerbangan dan kebutuhan pembangunan masyarakat lokal,” ujarnya dalam pengarahan online, Rabu.

Namun bahkan dengan pembatasan tersebut, ribuan bangunan yang ada dan yang direncanakan akan terkena dampaknya, kata Peter Bazeli, yang menulis analisis Weitzman. Bangunan yang ada di sepanjang jalan tidak perlu diubah, namun pemilik properti yang ingin menambah ketinggian bangunan atau menggantinya dengan bangunan yang lebih tinggi mungkin kurang beruntung.

“Hanya satu jalur penerbangan saja yang bisa mencakup ratusan hektar di kawasan padat pembangunan,” kata Bazeli. “Anda akan menghadapi beberapa hak milik yang sangat berharga.”

FAA tidak mempunyai wewenang untuk memberi tahu pemilik seberapa tinggi sebuah bangunan. Namun pemilik properti di dekat bandara harus mengajukan permohonan ke FAA sebelum konstruksi untuk menentukan apakah bangunan atau renovasi yang diusulkan menimbulkan bahaya bagi navigasi. Mendirikan gedung yang menurut FAA berbahaya sama dengan membangun di dataran banjir – tarif asuransi naik, hipotek lebih sulit didapat, dan nilai properti turun. Undang-undang zonasi setempat seringkali tidak mengizinkan pembangunan gedung yang dianggap membahayakan penerbangan.

Proposal FAA “menciptakan badai api bagi real estate dan pengembang,” kata Ken Quinn, mantan penasihat umum FAA yang mewakili beberapa pengembang. “Satu bangunan bisa bernilai $100 juta atau lebih. Jika Anda berbicara tentang menebang seluruh lantai, Anda dapat merusak proposisi ekonomi dan menghancurkan kelangsungan bangunan, sehingga Anda dengan mudah berbicara tentang dampak ekonomi sebesar $1 miliar.”

Pemilik dan operator menara seluler juga prihatin.

“Perubahan ketinggian maksimum infrastruktur di sekitar bandara… dapat menurunkan cakupan dan kapasitas layanan nirkabel,” PCIA, sebuah asosiasi perdagangan untuk industri nirkabel, mengatakan dalam suratnya kepada anggota Komite Transportasi dan Infrastruktur DPR pada hari Rabu.

Industri real estat dan nirkabel menginginkan proposal FAA melalui proses pembuatan peraturan formal, yang mungkin memerlukan waktu bertahun-tahun untuk diselesaikan. Ketika sebuah lembaga mengusulkan peraturan baru, lembaga tersebut juga harus menunjukkan bahwa manfaatnya lebih besar daripada kerugiannya bagi masyarakat. Hal ini memudahkan industri untuk menantang aturan tersebut. Pejabat FAA memilih untuk menganggap proposal tersebut sebagai perubahan kebijakan, sehingga menghilangkan kebutuhan untuk mematuhi persyaratan peraturan.

Sebuah RUU baru-baru ini disahkan oleh Partai Demokrat. Jim Moran, yang distriknya di Virginia Utara mencakup daerah padat penduduk di sekitar Bandara Nasional Reagan dekat pusat kota Washington, akan meminta FAA untuk melakukan pembuatan peraturan formal. Dalam surat awal tahun ini kepada Menteri Transportasi Anthony Foxx, Moran dan tiga anggota parlemen lainnya menyatakan keprihatinan bahwa proposal tersebut akan berdampak buruk pada pengembangan dan pemasaran bandara, serta menghambat penciptaan lapangan kerja dan menyusutkan basis pajak pemerintah daerah. .”