Ini adalah saat yang baik bagi tuan tanah Amerika. Bagi banyak penyewa, tidak terlalu banyak.
Dengan meningkatnya permintaan apartemen, harga sewa diperkirakan akan meningkat selama lima tahun berturut-turut. Bahkan peningkatan pembangunan apartemen sepertinya tidak akan memberikan banyak bantuan dalam waktu dekat.
Hal ini menjadi pertanda baik bagi pemilik bangunan dan investornya. Namun, tren ramah tuan tanah kemungkinan akan semakin membebani keuangan banyak penyewa.
Kenaikan harga sewa apartemen sebesar 6 persen antara tahun 2000 dan 2012 diperparah dengan penurunan pendapatan penyewa secara nasional sebesar 13 persen pada periode yang sama, menurut laporan Apartment List, sebuah situs web perumahan sewa, yang menggunakan angka yang disesuaikan dengan inflasi.
“Inilah yang kami sebut kesenjangan keterjangkauan,” kata John Kobs, CEO Apartment List. “Saya tidak melihatnya membaik dalam waktu dekat.”
Permintaan perumahan sewa meningkat seiring menguatnya perekonomian AS sejak berakhirnya Resesi Hebat hampir lima tahun lalu. Pertumbuhan lapangan kerja yang stabil memungkinkan lebih banyak orang untuk pindah dan menyewa apartemen sendiri. Namun kenaikan harga rumah menghalangi banyak orang untuk membeli.
Kombinasi kenaikan harga sewa dan lambannya pertumbuhan upah kemungkinan akan terus membebani perekonomian AS, yang terutama bergantung pada belanja konsumen.
Permintaan sewa telah meningkat di sebagian besar Amerika Serikat sejak pasar perumahan ambruk pada tahun 2007. Serangkaian penyitaan memaksa banyak orang keluar dari rumah mereka dan menyewa apartemen. Pada saat yang sama, pembangunan apartemen terhenti hingga beberapa tahun terakhir karena banyak pembangun yang tidak dapat memperoleh pinjaman selama krisis kredit.
Ditambah lagi dengan beberapa tren terkini, mulai dari kenaikan suku bunga hipotek hingga pembayaran yang stagnan, yang semuanya telah membuat banyak orang enggan membeli rumah. Hal ini menyebabkan lebih sedikit tempat untuk disewa dan peningkatan harga sewa.
Tingkat kekosongan apartemen secara nasional menyusut dari 8 persen menjadi 4,1 persen dari tahun 2009 hingga 2013, menurut penyedia data real estat komersial Reis Inc.
Hasilnya, tuan tanah mampu menaikkan harga sewa di banyak pasar. Rata-rata sewa efektif nasional naik 12 persen menjadi $1.083 selama tahun-tahun tersebut, menurut Reis, yang menelusuri data untuk apartemen di gedung-gedung dengan 40 unit atau lebih. Sewa efektif adalah jumlah yang dibayarkan penyewa setelah konsesi pemilik, seperti satu bulan gratis untuk pindah, diperhitungkan.
Selama periode yang sama, harga rata-rata rumah di AS naik sekitar 14 persen, menurut data dari National Association of Realtors.
Di antara pasar-pasar utama Amerika, harga sewa naik paling tinggi di Seattle pada tahun 2013, naik 7,1 persen dari tahun sebelumnya, menurut Reis. Peningkatan terbesar kedua, 5,6 persen, terjadi di San Francisco. Secara nasional, harga sewa efektif naik 3,2 persen tahun lalu dibandingkan tahun 2012. Harga sewa meningkat bahkan ketika wilayah tersebut menambah sekitar 127.000 apartemen, terbesar sejak tahun 2009, menurut Reis. Penambahan apartemen tersebut tidak cukup untuk menyerap kenaikan permintaan sewa.
Grup Picerne adalah salah satu pemilik kompleks apartemen dengan bangunan yang sedang dibangun. Perusahaan, yang memiliki properti di California, Arizona, Nevada dan Colorado, berharap untuk segera memulai pembangunan gedung sewa mewah di kota Cerritos dan Ontario di California Selatan. Gedung-gedung tersebut, yang jika digabungkan berjumlah hampir 500 unit, dijadwalkan dibuka tahun depan, kata Brad Perozzi, direktur pelaksana perusahaan, yang berbasis di San Juan Capistrano, California.
“Kami benar-benar melihat permintaan meningkat, terutama demografi generasi muda yang telah lulus dari perguruan tinggi dan berada di tahun-tahun pertama mereka menyewa rumah,” kata Perozzi. “Meskipun pasar rumah untuk satu keluarga mulai kembali, masih agak rumit untuk mendapatkan hipotek dan membayar uang muka.”
Bahkan dengan semakin banyak bangunan yang sedang dibangun, meningkatnya permintaan akan mendorong harga sewa di banyak pasar. Reis memperkirakan pasar kerja yang lebih kuat akan memungkinkan lebih banyak orang mulai menyewa tempat tinggal mereka sendiri dibandingkan tinggal bersama teman sekamar atau orang tua. Hasilnya, perusahaan tersebut memperkirakan bahwa harga sewa apartemen efektif akan meningkat 3,3 persen tahun ini menjadi rata-rata $1,118 secara nasional.
Permintaan yang lebih tinggi dan harga sewa yang meningkat, meskipun tidak disukai oleh penyewa, akan menghasilkan lebih banyak pendapatan bagi pemilik seperti apartemen REITS. Perwalian investasi real estat ini mengoperasikan bangunan yang mereka peroleh atau bangun.
Steadfast Income REIT, yang berbasis di Irvine, California, mengandalkan pertumbuhan dan permintaan sewa untuk terus meningkat di Texas, Illinois, Kentucky, Oklahoma dan tujuh negara bagian lainnya di mana mereka telah menginvestasikan $1,6 miliar untuk membangun gedung dengan total sekitar 16.000 unit untuk dijual .
Perusahaan menghindari pasar pesisir, dimana bangunan apartemen yang dijual cenderung memiliki harga tinggi, sehingga lebih sulit untuk menghasilkan keuntungan tanpa memungut biaya sewa yang dapat diperoleh oleh banyak penyewa. Steadfast suka membeli bangunan yang dapat menghasilkan uang sambil melayani penyewa yang menghasilkan antara $45.000 dan $75.000. Biaya sewanya rata-rata $950, kata Ella Neyland, presiden Steadfast.
Steadfast memiliki 40 persen kepemilikannya di Texas, tempat ledakan energi menciptakan lapangan kerja lebih cepat dibandingkan rata-rata nasional. Pekerjaan ini menarik orang ke kota-kota seperti San Antonio dan Houston dan meningkatkan permintaan akan sewa.
“Setiap hari saya memiliki rumah apartemen dalam portofolio saya yang dapat diperbarui,” kata Neyland. “Saat pasar membaik, saya menaikkan harga sewa.”
